Alvaro Castro Burgueño tiene una lectura del corredor norte que no siempre coincide con la narrativa optimista del sector: el mercado inmobiliario de Pilar tiene más demanda de la que su infraestructura puede sostener cómodamente. No es una crítica. Es una descripción precisa de la tensión estructural que cualquier zona que creció tan rápido como el corredor norte inevitablemente produce: la demanda residencial siempre corrió más rápido que la inversión en infraestructura de servicios, y esa brecha —entre los barrios que existen y las cloacas, el agua potable, los desagües y las rutas que esos barrios necesitan— es hoy uno de los factores que más incide sobre el valor diferencial del suelo dentro del partido y sobre las posibilidades reales de desarrollo en las subzonas que todavía no terminaron de consolidarse.
En 2026, Pilar tiene obras de infraestructura activas simultáneamente en varias frentes. La Provincia de Buenos Aires licitó la construcción de 3.045 metros totales de conductos de desagüe pluvial en la cuenca Pilar Centro, una obra que beneficiará a más de 50.000 vecinos y que apunta a resolver el problema de las inundaciones que afectan al casco urbano del partido con cada episodio de lluvia significativa. La Dirección de Vialidad bonaerense avanza con obras de infraestructura vial en Pilar, Pilar Sur, Presidente Derqui, Luis Lagomarsino, Del Viso, Manuel Alberti y Villa Rosa. Y el plan de ampliación del cauce del Río Luján —en un tramo de aproximadamente 37 kilómetros que incluye el tramo desde Ruta Nacional 7 hasta el puente sobre Ruta 8 en Pilar— está en ejecución con impacto directo sobre la capacidad hídrica de la zona norte del partido.
La deuda histórica de los servicios básicos
El corredor norte de Pilar creció durante dos décadas con una lógica que el mercado inmobiliario aceptó como normal pero que el análisis urbano reconoce como problemática: los barrios cerrados y countries se desarrollaron con infraestructura propia —pozos de agua, cámaras sépticas, plantas de tratamiento individuales— mientras el suelo urbano del entorno quedaba sin acceso a los servicios de red que cualquier zona residencial de esa densidad requiere.
Esa deuda de infraestructura tiene consecuencias directas sobre el mercado inmobiliario que Alvaro Castro Burgueño conoce de primera mano. Las propiedades ubicadas en zonas del corredor norte sin acceso a red de agua potable y cloaca tienen un diferencial de valor negativo respecto a las que sí lo tienen, y ese diferencial no es caprichoso. Refleja el costo real de resolver individualmente lo que la red de servicios resuelve colectivamente y a menor costo. El lote sin cloaca de red en una zona emergente del km 55 al 60 no vale lo mismo que el lote con cloaca en un barrio consolidado del km 43, y esa diferencia no desaparece con el precio de lista del desarrollador. Permanece en el costo operativo que el propietario paga durante décadas.
Castro Burgueño, cuyos proyectos en Manzanares fueron diseñados incorporando esa variable desde el plano inicial, identifica la disponibilidad de servicios de red como uno de los factores que más claramente distingue a los submercados del corredor norte con mayor potencial de valorización de los que tienen demanda pero limitaciones estructurales que el mercado no siempre explicita con suficiente transparencia.
Las obras viales que están cambiando el mapa
La dimensión vial de la infraestructura del corredor norte tiene en 2026 un mapa de obras activas que, cuando se completen, van a modificar de manera significativa la percepción de distancia de varias subzonas del partido. Los trabajos de infraestructura vial de Vialidad bonaerense que avanzan en localidades como Del Viso, Manuel Alberti y Villa Rosa mejoran la conectividad interna del partido y reducen los tiempos de traslado entre los puntos más alejados del corredor y los accesos a la Panamericana.
En el km 49,5 de Panamericana, el distribuidor de Las Magnolias —con más de 100.000 usuarios diarios y la obra de ampliación que elevó el puente a 4,70 metros para habilitar dos carriles por mano— mejoró de manera significativa la fluidez del acceso más transitado del corredor norte. Y el plan de mejoras sobre la colectora de Panamericana que el intendente Nicolás Ducoté impulsa con Autopistas del Sol y Vialidad Nacional contempla intervenciones que van a reducir los tiempos de acceso para las subzonas del corredor que hoy dependen de nodos de acceso más precarios.
Lo que todavía falta y define el próximo ciclo
Alvaro Castro Burgueño identifica dos frentes de infraestructura que el corredor norte todavía no resolvió con suficiente escala y que van a determinar en gran medida qué submercados despegan en el próximo ciclo. El primero es la extensión de la red cloacal y de agua potable hacia las zonas del partido que todavía dependen de soluciones individuales. El segundo es la mejora de la conectividad interna del partido —no solo los accesos a la Panamericana sino las rutas y caminos que conectan los distintos corredores entre sí— que hoy produce cuellos de botella que el mapa de barrios cerrados del km 43 al 60 no puede absorber en las horas pico sin afectar la calidad de vida que justificó la mudanza al corredor.
Esas dos inversiones —red de servicios y conectividad interna— no son proyectos del sector privado. Son responsabilidad del Estado provincial y municipal, y su avance depende de decisiones presupuestarias que el mercado inmobiliario no puede controlar. Pero puede anticipar: las subzonas del corredor norte donde esas inversiones llegan primero van a registrar la mayor valorización del suelo en los años siguientes, con la misma consistencia con que lo hicieron las zonas que recibieron infraestructura en cada ciclo anterior del corredor.
Para el desarrollador que tiene treinta años de historia en el corredor norte y que mira el mapa de obras activas en 2026 con la perspectiva de quien conoce el territorio desde antes de que tuviera el nombre que tiene hoy, esa lectura no es especulación. Es la aplicación de un patrón que el corredor norte repitió cada vez que la infraestructura llegó a una zona que la demanda ya estaba eligiendo. Y ese patrón, en 2026, está señalando hacia el norte del partido con una claridad que pocos están leyendo todavía.
