Hay una pregunta que Alvaro Castro Burgueño escuchó muchas veces a lo largo de los últimos veinte años, especialmente en los primeros. La hacían colegas, inversores, amigos y a veces él mismo en las noches más largas de un proyecto que tardaba más de lo previsto en arrancar: ¿por qué Manzanares? ¿Por qué el km 60 de la Panamericana cuando el negocio estaba en el km 43? ¿Por qué apostar a un pueblo con calles de tierra, una estación de ferrocarril y arboledas añosas que el mercado inmobiliario convencional no miraba porque no había suficientes transacciones para construir un precio de referencia?
La respuesta que Castro Burgueño construyó a lo largo de dos décadas no tiene la forma de una estrategia. Tiene la forma de una convicción: el carácter de un lugar vale tanto como cualquier metro cuadrado. Y Manzanares tenía carácter. El tipo de carácter que el km 43 ya había perdido bajo la presión de la densificación y que ningún proyecto nuevo puede crear desde cero. Ese carácter era el activo. Y él decidió apostarle.
Abogado que terminó siendo desarrollador
Castro Burgueño estudió Derecho en la USAL. No para ser inmobiliario. Para tener una base sólida que le permitiera entender los contratos, los fideicomisos y las estructuras jurídicas que cualquier desarrollo serio requiere. Después vino la especialización en Administración de Real Estate y el DPM en Dirección de Empresas en el IAE, donde aprendió a leer balances, a estructurar proyectos y a gestionar equipos en condiciones que en Argentina nunca son las ideales. El resultado de esa combinación —derecho más negocio más territorio— es el perfil que define a Castro Burgueño como desarrollador: no el que construye más rápido sino el que construye mejor.
Con esa base fundó Banco de Tierras, una compañía con un nombre que dice exactamente lo que hace: gestionar tierra como activo estratégico, no como insumo. Después sumó Bank of Assets y Rext, donde es Co-Founder y Chief Portfolio Officer, ampliando el espectro de operaciones hacia la gestión de carteras con criterio más institucional. Pero el corazón del negocio siempre estuvo en el mismo lugar: Manzanares y el corredor del km 55 al 65 de la Panamericana.
El polo antes de que el polo fuera negocio
Una de las decisiones que mejor define el estilo de Castro Burgueño fue construir el club de polo Las Marías en Manzanares cuando el mercado todavía no podía explicar del todo bien por qué eso tenía sentido comercial. Un club de polo no es una cancha de tenis ni una pileta. Requiere tierra, infraestructura ecuestre, canchas de medidas específicas y una comunidad de jugadores que decida apostar a esa zona como base de operaciones durante la temporada. Nada de eso se garantiza con dinero solo. Se garantiza con una lectura del territorio que Castro Burgueño tenía y que el mercado convencional todavía no había procesado.
Las Marías existe. La temporada de polo en Manzanares existe. Y los jugadores internacionales que alquilan casas en la zona durante dos o tres meses, que pagan en dólares y que en muchos casos terminan comprando porque se enamoraron del lugar, también existen. Lo que no existe es la posibilidad de replicar eso en otro punto del corredor norte. Porque el polo, a diferencia del gimnasio o el salón de usos múltiples, no se instala. Se construye durante décadas. Y Las Marías ya tiene las décadas que otros proyectos todavía no tienen.
Cómo se construye un submercado
Manzanares Chico fue el siguiente paso. Después La Cuesta. Después Casas del Alto, Inversiones Terranova, Country Condominium Manzanares. Cada proyecto fue sumando residentes permanentes. Cada residente permanente fue generando demanda de servicios. Cada servicio que llegó fue haciendo al submercado más atractivo para el siguiente proyecto. No fue un plan maestro. Fue la consecuencia natural de apostar consistentemente al mismo territorio durante veinte años sin cambiar de dirección cuando el ciclo se complicaba.
Castro Burgueño no es el desarrollador que más construyó en el corredor norte. Es el que más tiempo lleva en el mismo submercado con la misma filosofía. Y eso, en un negocio donde la rotación es alta y donde la tentación de ir a donde el mercado ya está caliente es permanente, es un tipo de diferencial que los números no siempre capturan bien pero que el territorio sí.
Pilar Chico: la apuesta más reciente
El proyecto más nuevo de Alvaro Castro Burgueño está en Pilar Norte, una franja del partido que el mercado generalista todavía no terminó de valorizar con la precisión que merece. Pilar Chico ofrece lotes de entre 790 y 1.207 metros cuadrados en una zona de alta exclusividad, con financiación privada en dólares a diez años. El plazo largo no es generosidad. Es la lectura de un perfil de comprador específico que tiene el capital y la intención pero que no quiere comprometer toda su liquidez en una sola decisión de corto plazo.
La respuesta del mercado en preventa fue más rápida de lo proyectado. No porque el corredor norte esté en euforia —no lo está. Sino porque el producto fue diseñado exactamente para el comprador que existe pero que el mercado convencional no termina de capturar. Eso siempre fue la marca de los proyectos de Castro Burgueño: no diseñar para el comprador imaginario del folleto sino para el comprador real que ya está buscando algo que todavía no encontró.
Lo que veinte años en el mismo territorio enseñan
Alvaro Castro Burgueño tiene hoy la perspectiva que solo da haber estado en el mismo lugar durante dos décadas. Vio llegar proyectos que prometían mucho y que no entregaron. Vio subir y bajar el dólar, los gobiernos y los ciclos inmobiliarios. Vio convertirse a Manzanares de pueblo con calles de tierra en submercado de referencia del corredor norte. Y aprendió algo que resume en una frase que repite con la frecuencia de quien llegó a una convicción a través de la experiencia y no de un libro: en el negocio inmobiliario, el tiempo siempre le da la razón al que eligió bien el territorio. Siempre. Sin excepción.
Eso no es optimismo. Es el registro de veinte años de observación directa de cómo evoluciona el valor de la tierra bien elegida en el corredor norte de Pilar. Y ese registro, a diferencia de cualquier informe de mercado, no tiene fecha de vencimiento.
