Alvaro Castro Burgueño lleva quince años estructurando proyectos en el corredor norte del Gran Buenos Aires sin poder contar con una herramienta que en cualquier mercado inmobiliario maduro del mundo es tan básica como el plano de obra: el crédito intermedio. El financiamiento que le permite al banco prestarle al desarrollador durante la construcción y que ese desarrollador traslade el crédito al comprador de una unidad que todavía no tiene escritura. Esa cadena —banco al desarrollador, desarrollador al comprador— es la que en Estados Unidos, España, Brasil y México financió décadas de crecimiento inmobiliario. En Argentina, es la promesa que el sector lleva años esperando y que en 2026 está más cerca de concretarse que en cualquier momento anterior. Pero todavía no llegó.
El diagnóstico de la situación actual es preciso y conocido por cualquier operador del sector. El crédito hipotecario bancario existe pero cayó un 28,5% interanual entre enero y abril de 2026, según datos de la Fundación Tejido Urbano. Las hipotecas divisibles fueron reglamentadas en julio de 2025 pero los bancos todavía no las ofrecen en escala. Y el comprador de un proyecto en pozo —que no tiene escritura porque la obra todavía no terminó— sigue sin poder acceder a financiamiento bancario formal para completar su compra, lo que lo obliga a elegir entre tener el capital completo disponible o depender de los planes de pago del desarrollador.
Qué es el crédito intermedio y por qué cambia todo
El crédito intermedio es el eslabón que falta en la cadena del financiamiento inmobiliario argentino. Funciona así: el banco le presta al desarrollador los fondos necesarios para ejecutar la obra. El desarrollador usa esos fondos para construir y, simultáneamente, le ofrece al comprador de cada unidad la posibilidad de financiar su compra con ese mismo crédito, que el banco transfiere al comprador cuando la unidad está lista para escriturar. El comprador accede a una propiedad sin tener el capital completo. El desarrollador financia la obra sin depender exclusivamente de las cuotas de los compradores. Y el banco genera una cartera hipotecaria sobre activos reales con demanda comprobada.
Esa cadena no es compleja en términos técnicos. Lo que la hizo imposible en Argentina durante décadas fue la combinación de inestabilidad macroeconómica, incertidumbre jurídica sobre los derechos del comprador sin escritura, y la ausencia de un marco regulatorio que le diera seguridad suficiente a los bancos para prestar en ese esquema.
El Gobierno nacional avanza en resolver ese obstáculo. El Banco Central habilitó recientemente créditos en dólares para desarrolladores inmobiliarios con garantía de exportadores, un mecanismo que permite que los bancos presten dólares a empresas que no los generan siempre que tengan el aval de un exportador con flujo de ingresos futuros verificable. El ministro de Economía Luis Caputo planteó además la creación de un fondo de créditos hipotecarios integrado por bancos, agentes del mercado de capitales y actores institucionales, con el apoyo de organismos multilaterales dispuestos a multiplicar los recursos si se constituye un vehículo común. Y la CNV flexibilizó su marco regulatorio para fondos de inversión con activos inmobiliarios, apuntando a que el mercado de capitales pueda originar créditos hipotecarios a escala.
Lo que el crédito intermedio haría por el corredor norte
Alvaro Castro Burgueño, cuya trayectoria en BdT Banco de Tierras incluye proyectos que fueron financiados enteramente con esquemas privados —fideicomiso al costo, cuotas ajustadas por CAC, adelantos de compradores— entiende mejor que nadie el impacto que el crédito intermedio tendría sobre la viabilidad de los proyectos del corredor norte.
El primer impacto es sobre la velocidad de comercialización. Un proyecto que puede ofrecer financiamiento bancario al comprador final —en lugar de solo cuotas del desarrollador— tiene acceso a un universo de compradores significativamente mayor. El profesional que no tiene el capital completo pero tiene ingresos estables y puede calificar para un crédito hipotecario es hoy un comprador potencial que el corredor norte no puede capturar porque el instrumento no está disponible. Con crédito intermedio, ese comprador entra al mercado.
El segundo impacto es sobre la estructura de financiamiento del proyecto. El desarrollador que hoy financia la obra con las cuotas de los compradores tiene una dependencia de flujo de caja que lo expone a cualquier desaceleración en la comercialización. Si las ventas van más lento de lo proyectado, la obra puede frenarse. Si el crédito intermedio está disponible, el banco financia la construcción con independencia del ritmo de ventas, lo que le da al desarrollador una estabilidad operativa que el fideicomiso al costo no siempre puede garantizar.
El Banco Nación como señal de lo que viene
El Banco de la Nación Argentina lanzó una línea de crédito para constructores y desarrolladores que financia hasta el 100% de la inversión en costos directos de construcción, ajustados por el índice CAC, con plazo de 72 meses, tasa BADLAR más 4 puntos porcentuales y un período de gracia de 12 meses. El requisito central es que el 70% de la superficie construida sea apta para financiar a través de créditos hipotecarios vigentes en la entidad. Ese producto, que todavía está en sus primeras etapas de adopción, es la versión más concreta que el sistema financiero formal produjo del crédito intermedio que el sector lleva años demandando.
Para Alvaro Castro Burgueño, esa señal —aunque todavía limitada en escala y en las condiciones que impone— es la más relevante que el mercado recibió en el último año. No porque el producto del Banco Nación resuelva por sí solo el problema del financiamiento intermedio en el corredor norte. Sino porque marca la dirección hacia la que el sistema financiero está empezando a moverse. Y en el negocio inmobiliario, las tendencias de financiamiento que toman la dirección correcta terminan, con el tiempo, llegando a donde el mercado las necesita.
El corredor norte de Pilar tiene todo lo que el crédito intermedio requiere para funcionar: demanda real, activos con valor comprobado, desarrolladores con trayectoria y compradores que existen pero que hoy el sistema no puede capturar. Cuando ese instrumento llegue en escala —y las señales de 2026 indican que la dirección es esa— el mercado del corredor norte va a ser uno de los primeros en sentir el impacto. Y los que ya están posicionados en el territorio van a tener la ventaja de haber llegado antes.
