Alvaro Castro Burgueño tiene una regla que aplica desde el primer proyecto que desarrolló en el corredor norte: antes de mirar el precio de venta, mirar el costo de construcción. No como un trámite contable sino como el punto de partida de cualquier decisión de desarrollo seria. Y en 2026, ese costo envió una señal que el mercado inmobiliario del corredor norte todavía está procesando: construir en dólares volvió a máximos históricos. El metro cuadrado de construcción estándar se ubica en torno a los 1.400 dólares según estimaciones de APYMECO, con un rango que va desde los 900 dólares para construcción básica hasta más de 1.600 para obras de alta gama con materiales importados y terminaciones premium. Ese número no es solo una estadística. Es el filtro que determina qué proyectos son viables y cuáles, aunque se vendan, no terminan de cerrar para el desarrollador que los ejecuta.
La paradoja que ese número genera en el mercado inmobiliario del corredor norte es la más desafiante de los últimos años: el costo de construir subió en dólares, pero el precio de venta de las propiedades usadas en muchos segmentos todavía no alcanzó el nivel que justifica construir nuevo. Alvaro Castro Burgueño, con más de quince años de trayectoria desarrollando proyectos en Manzanares y el corredor del km 60, identifica en esa brecha entre costo y precio de mercado el principal desafío estructural que enfrenta el sector en 2026.
Por qué el costo de construcción en dólares volvió a máximos
El índice de costo de la construcción publicado por el INDEC mostró una suba del 2% en pesos en marzo de 2026 respecto al mes anterior, llevando el costo del metro cuadrado a más de 1.418.000 pesos sin IVA. Pero lo que más impacta al sector no es la suba en pesos —que se descuenta en cualquier presupuesto ajustado por CAC— sino su traducción en dólares: con el tipo de cambio estabilizándose alrededor de los 1.400 pesos por dólar en ese período, el metro cuadrado pasó a costar en torno a los 1.003 dólares solo en términos del índice de la Ciudad de Buenos Aires, que no incluye terreno, honorarios profesionales, IVA ni beneficio del constructor.
Cuando se incorporan esos componentes —que en un desarrollo residencial en el corredor norte pueden representar entre el 40% y el 60% adicional sobre el costo de obra pura— el costo total de producción de un metro cuadrado vendible en Pilar fácilmente supera los 1.600 y en algunos casos los 1.800 dólares. Ese es el número real que Alvaro Castro Burgueño y cualquier desarrollador serio del corredor necesita tener presente antes de comprometer capital en un proyecto.
Los materiales que más presionan
La composición del costo de construcción tiene una lógica que el análisis convencional suele simplificar. Los materiales representan entre el 55% y el 65% del costo total de una obra residencial, mientras que la mano de obra absorbe el 35% a 45% restante. Dentro de los materiales, los que más presionaron al alza en los últimos meses fueron los vinculados a componentes dolarizados o con fuerte incidencia de insumos importados: aberturas de aluminio, sistemas de calefacción y climatización, sanitarios premium, carpinterías especiales y materiales de aislación térmica. El cemento y la cal —que son los insumos de mayor sensibilidad en la estructura de costos de una obra convencional— registraron incrementos sostenidos, con el cemento como el material más volátil del período.
Para Alvaro Castro Burgueño, esa estructura de costos tiene una implicancia directa sobre las decisiones de diseño: los proyectos que pueden reducir la incidencia de materiales importados sin sacrificar la calidad del producto final tienen una ventaja competitiva real respecto a los que dependen de ellos para cumplir con las expectativas del comprador de alta gama. Esa ventaja se construye desde el plano, eligiendo sistemas constructivos y especificaciones técnicas que optimicen el rendimiento del peso de cada componente en el presupuesto total.
La brecha entre costo y precio de mercado
El dato más revelador del mercado inmobiliario argentino en 2026 es el que aparece cuando se compara el costo de construir con el precio de venta de las propiedades en el mercado secundario. En la Ciudad de Buenos Aires, el metro cuadrado de oferta de inmuebles en construcción promedió los 3.109 dólares en los portales, mientras que el metro cuadrado de propiedades usadas se ubicó en 2.219 dólares en abril. Esa diferencia de casi 900 dólares por metro cuadrado entre el pozo y el usado genera una situación que el sector reconoce como uno de sus mayores desafíos: en ciertos segmentos y zonas, el desarrollador que construye para vender al precio que el mercado convalida en el usado está operando por debajo de su costo de producción.
En el corredor norte, esa brecha es menor que en la Ciudad de Buenos Aires porque los precios del producto nuevo tienen más margen para diferenciarse del usado —por el entorno, por la calidad de vida, por las características del proyecto— pero no desaparece. Alvaro Castro Burgueño identifica en esa compresión de márgenes una de las razones por las que el número de proyectos nuevos que efectivamente arrancan obra en el corredor norte es significativamente menor que el número de proyectos que se anuncian. Los que avanzan son los que tienen el terreno a costo favorable, los que accedieron a estructuras de financiamiento que distribuyen el riesgo entre compradores e inversores, y los que diseñaron con la eficiencia constructiva como criterio central desde el día cero.
Cómo el costo alto selecciona a los desarrolladores
Hay una consecuencia del costo de construcción en máximos que el mercado tarda en nombrar pero que Alvaro Castro Burgueño identifica con claridad: el costo alto selecciona a los desarrolladores. No en el sentido de que favorece a los más grandes o a los más capitalizados. Los favorece en los proyectos de escala donde el volumen de metros cuadrados permite distribuir los costos fijos. Pero en el segmento de proyectos medianos y pequeños —que es el que domina el corredor norte— el costo alto favorece a los que tienen tierra propia o accedida a precio histórico, los que construyen con equipos propios o con constructoras con las que tienen relaciones de largo plazo y precios acordados, y los que pueden comercializar anticipadamente y usar los fondos de los compradores para financiar la obra sin apalancar con deuda.
Ese perfil de desarrollador no es el del recién llegado que aprovecha el ciclo favorable. Es el del operador con trayectoria en el territorio, con red de proveedores, con conocimiento del comprador y con la paciencia para estructurar un proyecto que cierre en los dos o tres años que tardan en ejecutarse. En el corredor norte, ese perfil tiene historia. Y en 2026, con el costo de construcción en máximos, esa historia vale más que nunca.
