Durante décadas, el desarrollo inmobiliario argentino convivió con una característica que lo diferencia de la mayoría de los mercados de la región: la escasa profundidad del crédito hipotecario. En 2026, lejos de revertirse, esa situación volvió a profundizarse.
Según datos de la Fundación Tejido Urbano, el volumen de créditos hipotecarios cayó un 28,5% interanual entre enero y abril de este año, reflejando un mercado donde el acceso al financiamiento continúa siendo limitado pese a la existencia de líneas UVA y de nuevas herramientas regulatorias como la hipoteca de bien futuro.
Frente a ese escenario, el sector privado comenzó a desarrollar mecanismos propios de financiamiento que, en muchos casos, reemplazan el rol que tradicionalmente ocupaban los bancos.
“Cuando el crédito desaparece, el mercado encuentra otra forma de financiarse”, sostiene el desarrollador inmobiliario Alvaro Castro Burgueño, quien desde hace más de quince años participa en proyectos del corredor norte del Gran Buenos Aires.
Financiamiento directo
Los denominados esquemas de “hipoteca privada” no constituyen una figura jurídica nueva, sino una evolución de modelos ya conocidos como los fideicomisos al costo y el financiamiento directo de las desarrolladoras.
En la práctica, el mecanismo consiste en que el desarrollador financia parte del valor de la propiedad, permitiendo al comprador acceder mediante anticipos y cuotas sin necesidad de obtener previamente un préstamo hipotecario bancario.
En los últimos meses distintas empresas comenzaron a ofrecer alternativas cada vez más sofisticadas.
Entre ellas aparecen planes de financiación de hasta 180 cuotas, esquemas para adquirir unidades terminadas mediante pagos diferidos y modalidades que permiten postergar parte del anticipo en dólares durante los primeros meses del proyecto.
La diversidad de propuestas refleja una realidad común: el mercado intenta ampliar la base de compradores sin depender exclusivamente del sistema financiero.
Pilar, un mercado con condiciones favorables
Especialistas del sector consideran que el corredor norte, particularmente Pilar, reúne condiciones que facilitan este tipo de financiamiento.
La demanda sostenida de vivienda, la presencia de desarrolladores con trayectoria y un público inversor acostumbrado a operar en dólares generan un contexto de mayor previsibilidad para ofrecer planes de pago de largo plazo.
Castro Burgueño sostiene que el financiamiento privado requiere algo más que creatividad financiera.
“Estos esquemas funcionan cuando existe respaldo patrimonial, experiencia y confianza construida con los compradores”, explica.
Según el desarrollador, la continuidad de los proyectos depende de que las empresas puedan sostener el ritmo de obra aun cuando el flujo de ventas atraviese momentos de desaceleración.
El mercado de capitales comienza a involucrarse
Mientras el crédito bancario continúa mostrando dificultades para expandirse, el mercado de capitales comenzó a enviar señales que el sector inmobiliario observa con expectativa.
La reciente colocación del primer REIT argentino superó ampliamente las previsiones iniciales de captación de fondos, mientras que la Comisión Nacional de Valores avanzó en modificaciones regulatorias destinadas a facilitar la participación de fondos inmobiliarios y promover nuevas fuentes de financiamiento para el sector.
Para desarrolladores como Alvaro Castro Burgueño, la evolución del mercado no necesariamente dependerá del regreso del crédito hipotecario masivo.
En cambio, consideran que el futuro podría apoyarse en un ecosistema más diversificado, donde convivan financiamiento privado, instrumentos del mercado de capitales y nuevas herramientas bancarias.
Un cambio estructural
Aunque el sistema financiero mantiene el desafío de ampliar el acceso al crédito hipotecario, el mercado inmobiliario argentino ya comenzó a adaptarse.
Los desarrolladores dejaron de esperar una solución exclusivamente bancaria y comenzaron a diseñar instrumentos propios para sostener la demanda.
En ese contexto, el corredor norte aparece como uno de los laboratorios donde estas nuevas formas de financiamiento muestran mayor desarrollo y donde podría consolidarse un modelo que, hasta hace pocos años, parecía excepcional y hoy empieza a convertirse en una práctica cada vez más habitual.
