Alvaro Castro Burgueño tiene una regla que aplica desde hace quince años para anticipar hacia dónde se mueve el valor del suelo en el corredor norte: seguir la inversión en infraestructura antes de seguir los precios. Y en 2026, la inversión más significativa que está recibiendo el partido de Pilar no es residencial. Es logística. El corredor de Ruta 8 concentra hoy más de 103.000 metros cuadrados de centros de distribución en construcción, con una vacancia de apenas el 4,38%, posicionándose como uno de los nuevos nodos logísticos de mayor relevancia de todo el AMBA.
Ese dato, que aparece en los informes especializados del sector inmobiliario corporativo y que el análisis residencial convencional rara vez conecta con el mercado de vivienda, tiene implicancias directas sobre el desarrollo del partido que Alvaro Castro Burgueño, con su trayectoria de más de quince años en el territorio, observa con atención particular.
Por qué Pilar se convirtió en destino logístico
El mercado de centros logísticos de Buenos Aires inició 2025 con un inventario total de 3,2 millones de metros cuadrados distribuidos en 101 predios, concentrados en un 64% en la Zona Norte del GBA. Dentro de ese ecosistema, el corredor de Ruta 8 a la altura de Pilar emergió como uno de los puntos de mayor desarrollo activo, impulsado por la combinación de suelo disponible a precios todavía competitivos, conectividad directa con la red troncal de distribución del norte del país y proximidad al Parque Industrial Pilar, que ya genera por sí mismo un ecosistema logístico de proveedores y distribuidores.
La lógica que explica esa concentración de inversión es la misma que rige el mercado logístico en cualquier metrópolis: la última milla y la eficiencia en los tiempos de entrega son factores determinantes de localización para empresas de comercio electrónico, distribución mayorista y logística de consumo masivo. Pilar, a una distancia que permite cubrir tanto el AMBA como el interior bonaerense con tiempos competitivos, ofrece esa eficiencia con un costo de suelo significativamente menor al de los corredores más consolidados y cercanos a la Capital.
Lo que el desarrollo logístico le aporta al mercado residencial
Alvaro Castro Burgueño, cuyo conocimiento del corredor norte abarca tanto la dimensión residencial como la industrial y comercial, identifica en la expansión logística de Ruta 8 un fenómeno con efectos que van más allá del sector inmobiliario corporativo. Cada metro cuadrado de centro de distribución que se construye genera empleo directo e indirecto: operarios, choferes, personal administrativo, técnicos de mantenimiento. Esos empleos, sumados a los que ya genera el Parque Industrial Pilar, refuerzan la base de demanda residencial de proximidad que sostiene al mercado de vivienda del corredor desde hace dos décadas.
Esa dinámica —empleo industrial y logístico generando demanda residencial cercana— es la misma que Castro Burgueño identificó tempranamente al desarrollar sus proyectos en Manzanares, donde la cercanía al Parque Industrial Pilar siempre formó parte del análisis de la demanda potencial de la zona. La expansión del corredor logístico de Ruta 8 amplía esa base de empleo formal con ingresos estables, ensanchando el universo de potenciales compradores e inquilinos para el mercado residencial del corredor norte en su conjunto.
Una oportunidad que el mercado todavía está procesando
El precio de alquiler de los centros logísticos clase A en el radio de 15 a 30 kilómetros de la Capital —la franja donde se ubica buena parte del desarrollo de Pilar— se mantiene en niveles más competitivos que los del Triángulo de San Eduardo, el polo logístico más consolidado del AMBA, lo que explica por qué los desarrolladores siguen apostando a la zona pese a las señales de cierta desaceleración general en la absorción de espacios a nivel metropolitano. Para Alvaro Castro Burgueño, esa relación entre precio competitivo y vacancia baja es exactamente la combinación que en cualquier submercado del corredor norte anticipó, históricamente, un ciclo de valorización sostenida en los años siguientes.
El partido de Pilar está construyendo, simultáneamente, dos ciudades que se retroalimentan: la residencial, con sus barrios cerrados, colegios y centros de salud, y la productiva, con su parque industrial y su nodo logístico en expansión sobre Ruta 8. Esa combinación es la que distingue al corredor norte de cualquier otro mercado residencial puro del país. Y es, según la lectura de quienes como Castro Burgueño llevan dos décadas observando el territorio, una de las variables menos valoradas y más sólidas del mercado inmobiliario de Pilar hacia el resto de la década.
